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안전한 주거를 위해 전세 계약 전 등기부등본 확인부터 세금 체납, 보증보험 가입 여부까지 보증금을 지키는 5가지 필수 체크리스트를 상세히 안내합니다.
소중한 전세 보증금을 지키기 위해서는 계약서에 도장을 찍기 전 철저한 검증이 필수입니다. 최근 고도화된 전세 사기 수법에 대응하기 위해, 임차인이 스스로 보호할 수 있는 실질적인 방어 기제를 갖추어야 하는데요. 오늘은 2025년 기준 변화된 법적 권리를 포함하여 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 항목을 정리해 드립니다.
안전한 전세 계약을 위한 5가지 핵심 체크리스트
아래의 5가지 항목은 계약 단계별로 반드시 이행해야 하는 필수 절차입니다. 하나라도 누락될 경우 보증금 회수가 어려울 수 있으니 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.
- 1. 등기부등본 실시간 권리관계 확인: 갑구의 소유주와 계약자가 일치하는지, 을구에 근저당권이나 가압류 등 선순위 채권이 있는지 확인합니다.
- 2. 임대인 세금 체납 여부 열람: 2025년 현재 임차인은 임대인의 동의를 얻어 미납 국세 및 지방세를 열람할 수 있어 경매 위험을 사전에 차단해야 합니다.
- 3. 적정 시세 및 깡통전세 여부 파악: 주변 매매가 대비 전세가 비율이 80%를 넘지 않는지 확인하여 보증금 미반환 리스크를 점검합니다.
- 4. 대항력 확보를 위한 특약 기재: "전입신고 효력 발생 전까지 담보권을 설정하지 않는다"는 문구를 반드시 포함하여 우선순위를 보호받아야 합니다.
- 5. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부: 계약하려는 집이 HUG나 HF의 보증보험 가입이 가능한 매물인지 사전에 확인하는 것이 최후의 안전장치입니다.
| 체크 항목 | 핵심 확인 사항 |
| 권리 분석 | 근저당 설정 금액 + 전세금 < 주택가액 80% |
| 임대인 검증 | 신분증 대조 및 국세/지방세 완납증명 확인 |
| 법적 효력 | 전입신고 당일 확정일자 부여 및 대항력 유지 |
놓치기 쉬운 주의사항
계약 당일뿐만 아니라 잔금을 치르는 날 오전에도 반드시 등기부등본을 다시 발급받아 그사이 추가된 근저당이 없는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
또한 대리인과 계약할 경우 위임장 원본과 인감증명서를 철저히 대조하고, 보증금 입금은 반드시 소유주 본인의 계좌로 진행해야 배달 사고를 막을 수 있습니다. 이러한 5가지 수칙만 잘 지켜도 대부분의 전세 사기 위험에서 벗어날 수 있습니다.
요약
1. 등기부등본과 임대인 세금 체납 여부를 실시간으로 확인하여 선순위 채권 리스크를 제거합니다.
2. 적정 시세를 분석해 깡통전세를 피하고, 계약서에 대항력 보호를 위한 특약 사항을 명시합니다.
3. 잔금 지급 즉시 전입신고와 확정일자를 받고 전세보증보험에 가입하여 안전장치를 완성합니다.
FAQ
Q1: 집주인이 세금 체납 내역 공개를 거부하면 어떻게 하나요?
A1: 2025년 기준 임대차 계약 체결 전이라면 임대인의 동의가 필요하지만, 계약 후에는 동의 없이도 미납 조세 열람이 가능합니다. 거부감이 심한 경우라면 해당 매물에 숨겨진 부채가 있을 가능성이 높으므로 계약을 재고하는 것이 안전합니다.
Q2: 확정일자는 언제 받는 것이 가장 유리한가요?
A2: 계약서 작성 직후 바로 받는 것이 가장 좋습니다. 전입신고는 이사 후에 가능하지만 확정일자는 계약서만 있으면 미리 받을 수 있으며, 이는 나중에 우선변제권을 확보하는 데 결정적인 역할을 합니다.